Advokat za imovinsko pravne odnose

U oblasti imovinskog prava, naša advokatska kancelarija pruža sledeće usluge:

  • Sačinjavanje ugovora o prometu nepokretnosti (ugovor o kupoprodaji, ugovor o
    poklonu, ugovor o razmeni…)
  • Zastupanje klijenata u postupku izgradnje objekata (pribavljanje građevinske dozvole,
    prijava radova, pribavljanje upotrebne dozvole, sačinjavanje i provera svih ugovora
    koji se zaključuju u postupku izgradnje objekata)
  • Upis prava svojine, dugih stvarnih prava i tereta na nepokretnostima u javnim
    knjigama o evidenciji nepokretnosti i stvarnim pravima na njima
  • Zastupanje klijenata u postupku ozakonjenja bespravno izgrađenih objekata
  • Zastupanje klijenata prilikom overe ugovora i ostalih izjava volje kod Javnog
    beležnika
  • Zastupanje klijenata u sporovima povodom prava svojine i drugih stvarnih prava na
    nepokretnostima
  • Zastupanje klijenata u državinskim sporovima
  • Zastupanje klijenata u postupcima za naknadu materijalne i nematerijalne štete
  • Pravno savetovanje prilikom vođenja pregovora i zaključivanja ugovora, i zastupanje
    klijenata u svim sporovima koji nastanu u vezi ili povodom već zaključenih ugovora
    ili u toku predugovorne faze
  • Zastupanje klijenata u izvršnom postupku

Imovinsko pravo

Imovinska prava su subjektivna građanska prava, i mogu biti apsolutna i relativna. Apsolutna
prava su ona prava čiji titular ima neposrednu pravnu vlast nad dobrima koja su predmet tog
prava. Karakteristika apsolutnih prava je da deluju prema svim trećim licima (erga omnes).
Treća lica nisu ovlašćena da bez dozvole titulara koriste dobro, u suprotnom se smatra da je
povrešeno apsolutno pravo. Titular apsolutnog prava koje je povređeno ima pravo na sudsku
zaštitu. Apsolutna prava ne zastarevaju, što znači da se protokom vremena ne gubi pravo na
sudsku zaštitu. Apsolutna prava su pre svega stvarna prava – pravo svojine, pravo zaloge,
pravo službenosti. U apsolutna prava spadaju i intelektualna prava – autorsko pravo i prava
srodna autorskom pravu (pravo interpretatora, pravo prvog izdavača slobodnog dela, prava
proizvođača fonograma, videograma, emisija, baze podataka i pravo izdavača štampanih
izdanja) i prava industrijske svojine (patent, žig, dizajn, pravo oznake geografskog porekla,
know-how).

Kupujem stan, da li mi treba advokat za nekretnine?

Za sticanje prava svojine na nepokretnosti neophodan ali ne i dovoljan uslov je postojanje punovažnog ugovora o prometu nepokretnosti (iustus titulus). Pored valjanog pravnog osnova, za sticanje prava svojine mora postojati i odgovarajući način sticanja (modus acquirendi), a u našem pravu način sticanja svojine na nepokretnostima je upis prava svojine u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i stvarnim pravima na njima kod nadležne službe za katastar nepokretnosti.

To znači da ugovor o kupoprodaji stana sam po sebi nije dovoljan da postanete vlasnik kupljenog stana. Sa druge strane, sam ugovor o kupoprodaji stana mora ispuniti zakonom propisane uslove kako bi bio podoban da nadležna služba za katastar nepokretnosti da osnovu njega izvrši upis prava svojine.

Iz navedenih razloga savetujemo Vam da angažujete advokata koji će Vam pružiti adekvatnu pravnu pomoć prilikom kupovine, odnosno pribavljanja nepokretnosti, ukoliko imate nameru da kupite nepokretnost ili da zaključite neki drugi ugovor o prometu nepokretnosti (ugovor o razmeni, ugovor o poklonu…)

Pravo svojine

Pravo svojine jeste najznačajnije stvarno pravo i sadrži najviši stepen držanja, korišćenja i
raspolaganja stvari.

Više lica imaju pravo susvojine na nepodeljenoj stvari kada je deo svakog od njih određen
srazmerno prema celini (idealni deo). Suvlasnik ima pravo da stvar drži i da je koristi zajedno
sa ostalim suvlasnicima, srazmerno svom delu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika.
Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Ovde treba imati
u vidu da Vam je neophodna saglasnost svih suvlasnika ukoliko želite da raspolažete
suvlasničkim udelom u nepokretnoj stvari (zemljište, kuća, stan). Dakle, za pribavljanje
građevinske dozvole, za postupak preparcelacije zemljišta i sl. biće Vam potrebna saglasnost
suvlasnika. U slučaju prodaje suvlasničkog dela, ostali suvlasnici imaju pravo preče
kupovine ako je tako određeno zakonom.

Kod susvojine je vrlo bitno znati da svaki suvlasnik ima pravo na deobu stvari, te da se ni
jedan suvlasnik ne može punovažno trajno odreći prava na deobu stvari. Način deobe
suvlasnici određuju sporazumno, a u slučaju da se ne može postići sporazum odlučuje
sud. Savet je da se suvlasnici sami dogovore i sporazumno izvrše deobu, posebno ukoliko je
stvar fizički nedeljiva. Ovo iz razloga što, ako fizička deoba nije moguća, sud će odrediti
civilnu deobu (javnu prodaju). Uvek je bolje da suvlasnici sami prodaju stvar i podele
novac srazmerno suvlasničkim udelima, nego da se stvar prodaje na javnoj prodaji, koja po
definiciji podrazumeva prodaju ispod tržišne vrednosti sa jedne strane, te uključuje u sebe i
sudske troškove i troškove javne prodaje sa druge strane.

U određenim slučajevima i pod uslovima određenim zakonom, može postojati i pravo
zajedničke svojine. Zajednička svojina je svojina više lica na nepodeljenoj stvari kada su
njihovi udeli odredivi ali nisu određeni. Na primer, zajedničku svojinu imaju
supružnici/vanbračni partneri na imovini koju su stekli svojim radom za vreme trajanja
bračne/vanbračne zajednice života. Supružnici mogu bračnim ugovorom drugačije urediti
svoje imovinske odnose. Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi, vlasnici
posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke, nedeljive svojine.

Pravo svojine na posebnim delovima zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji i
garaži, odnosno garažnom mestu.

Pravo svojine se stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem.

U praksi je najznačajniji način sticanja svojine po samom zakonu održaj. Da bi se pravo
svojine steklo putem održaja neophodno je da državina (faktička vlast na stvari) bude
savesna. Ukoliko je državina i zakonita, vreme potrebno za održaj je kraće. Državina je
zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava
svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. Državina je
savesna ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova. Nesavesni
držalac nikada ne može steći pravo svojine putem održaja.

Relativna (obligaciona) prava su deo imovinskog prava. Ona nastaju i deluju između tačno
određenih lica (inter partes). Ovlašćenja i obaveze tih lica su unapred određeni. Titular
obligacionog prava je ovlašćen da od dužnika zahteva određeno davanje, činjenje, nečinjenje
ili trpljenje, ali nema pravnu vlast na stvari ili drugom dobru kao što je to kod apsolutnih
prava. Ono što je ovlašćenje za jednu stranu u obligacionom odnosu pojavljuje se kao
obaveza za drugu, tako da između ovlašćenja i obaveze postoji odnos korelacije. Kada dužnik
svoju obavezu izvrši, obligacija prestaje. Za razliku od apsolutnih prava koja ne zastarevaju,
obligaciona prava zastarevaju. Nastupanjem zastarelosti gasi se pravo poverioca da
sudskim putem traži ispunjenje obaveze dužnika!

Izvori obligacija su pravne činjenice i pravna stanja iz kojih proizilaze obligacioni odnosi.
Zakon o obligacionim odnosima kao izvore obligacija poznaje ugovor, prouzrokovanje štete,
sticanje bez osnova, poslovodstvo bez naloga i jednostrane izjave volje.

Ugovori

U našem pravu je opšte pravilo da je ugovor zaključen onda kad su se ugovorne strane
saglasile o bitnim sastojcima ugovora. To znači da zaključenje ugovora ne podleže nikakvoj
formi, osim ako je zakonom za pojedine ugovore drugačije određeno. Tako je ugovor o
prometu nepokretnosti punovažan samo ukoliko je zaključen u zakonom propisanoj
formi, odnosno u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.

Kod dvostrano obaveznih ugovora, svaka ugovorna strana odgovara za materijalne i
pravne nedostatke svog ispunjenja. U dvostranim ugovorima kad jedna strana ne ispuni
svoju obavezu, druga strana može zahtevati ispunjenje obaveze ili raskinuti ugovor, a u
svakom slučaju ima pravo na naknadu štete. Raskidom ugovora obe strane su oslobođene
svojih obaveza izuzev obaveze na naknadu štete. Svaka strana ima pravo da joj se vrati
ono što je dala i svaka strana je dužna da drugoj nadoknadi korist koju je u međuvremenu
imala od onoga što je dužna da vrati.

Šteta

Svako ko drugome prouzrokuje štetu dužan je da je naknadi, ukoliko ne dokaže da je šteta
nastala bez njegove krivice (odgovornost po osnovu krivice). Krivica postoji kada je šteta
prouzrokovana namerno ili krajnjom nepažnjom. Šteta nastala u vezi sa opasnom stvari,
odnosno opasnom delatnošću, smatra se da potiče od te stvari, odnosno delatnosti, izuzev ako
se dokaže da one nisu bile uzrok štete. Za štetu od opasne stvari odgovara njen imalac , a za
štetu od opasne delatnosti lice koje se njom bavi bez obzira na krivicu (objektivna
odgovornost).

Kada je u pitanju šteta nastala u slučaju udesa izazvanog motornim vozilom u pokretu
primenjuju se sledeća pravila:

  • u slučaju da je udes prouzrokovan isključivom krivicom
    jednog imaoca, primenjuju se pravila o odgovornosti po osnovu krivice;
  • ako postoji obostrana odgovornost, svaki imalac odgovara za ukupnu štetu srazmerno stepenu                                                                                              svoje krivice;
  • ako nema krivice ni jednog, imaoci odgovaraju na ravne delove osim ako razlozi
    pravičnosti ne nalažu šta drugo;
  • za štetu koju pretrpe treća lica imaoci motornih vozila
    odgovaraju solidarno.

Šteta je umanjenje nečije imovine (obična šteta), i sprečavanje njenog povećanja (izmakla
dobit), kao i nanošenje drugome fizičkog ili psihičkog bola ili straha (nematerijalna šteta).
S tim u vezi, i naknada štete može biti materijalna i nematerijalna.

Sticanje bez osnova

Sticanje bez osnova je, pored ugovora i štete, u praksi vrlo čest izvor obligacija i predmet
sudskih postupaka. Postoji uvek kada neki deo imovine jednog lica pređe na bilo koji način u
imovinu drugog lica, a taj prelaz nema svoj osnov u nekom pravnom poslu ili u zakonu, kao i
u slučaju kada se nešto primi s obzirom na osnov koji se nije ostvario ili koji je kasnije otpao.